Posted in: Лайфхаки

Как правильно сдать квартиру в аренду без посредников

Мне по наследству досталась квартира, которую на протяжении нескольких лет мы сдаем в аренду, так что рекомендации основаны на личном опыте. Считаю, что уже могу и имею право давать советы о правильной сдаче квартиры в аренду, как с посредниками, так и без них.

1. Подготовка квартиры к сдаче в аренду

При подготовке квартиры к сдаче нужно всегда помнить о том, что в ней будут жить незнакомые вам люди и неизвестно, как они будут относиться к вашему имуществу.

Прежде всего выбросите хлам и увезите ваши личные вещи. Оцените состояние квартиры, возможно, достаточно будет генеральной уборки. Но если совсем все плохо, то нужно сделать небольшой косметический ремонт, это хорошо повлияет на выбор жильцов. Сразу скажу, что нет смысла в дорогой отделке квартиры под аренду. Наличие дорогого ремонта повысит стоимость арендной платы незначительно, а денег будет потрачено немало, затраты будут долго окупаться.

Особенное внимание нужно уделить инженерным коммуникациям – отопление, водопровод, канализация, электричество. Всё должно быть в исправном состоянии для вашего же спокойствия.

Если нет автоматической стиральной машины, рекомендую обязательно купить и установить ее до заселения жильцов. Если пока нет материально возможности, можно будет купить машинку с первой арендной платы.

Подключите интернет (куда же без него), чтобы это не нужно было делать квартирантам. Эта процедура предполагает сверление стен и прокладку проводов, неизвестно, как это сделают жильцы. Установите роутер и сообщите арендаторам пароль от wifi.

Если вдруг у вас еще остался домашний телефон, отключите его. Квартирантам он точно не понадобится.

В квартире должна быть вся необходимая для проживания мебель и бытовая техника — недорогая, простая и надежная.

2. Изучение рынка

Чтобы определиться с размером арендной платы нужно изучить конкурентов. Для этого надо просмотреть объявления о сдаче аналогичного жилья на крупных сайтах. Я использую только Авито, обычно этого бывает достаточно. Посмотрите объявления о сдаче квартир в вашем районе, почитайте, что пишут в этих объявлениях, посмотрите фото, сравните со своей квартирой. Таким образом вы сможете понять, какая цена аренды вашей квартиры будет оптимальной, то есть средней по рынку. Нет смысла как завышать, так и занижать цену.

3. Объявление

Пришло время подать своё объявление. Прежде всего надо сделать фото всех помещений в квартире. Сейчас это не проблема, любой смартфон справится. Обязательно сфотографируйте санузел, для многих это важно.

Чтобы составить тест объявления, вспомните, что пишут другие, какие объявления вам понравились. С учетом этой информации составьте свое объявление.

Укажите количество комнат, этаж, размер квартиры, изолированные или смежные комнаты, совмещенный или раздельный санузел, есть ли балкон или лоджия, пластиковые или деревянные окна, наличие лифта. По желанию перечислите бытовую технику и мебель, но я обычно этого не пишу, ограничиваюсь фразой: «Есть всё необходимое для проживания».

Опишите что есть в округе – транспорт, магазины, детские сады, школы, поликлиники, учреждения культуры, спортивные комплексы. Упомяните хороших соседей.

Если у вас есть какие-то требования к жильцам, нужно указать это в объявлении. Например, вы не готовы сдавать квартиру арендаторам с животными или курящим.

В целом объявление должно быть таким, чтобы потенциальным жильцам захотелось сразу же вам позвонить и снять квартиру.
Когда объявление написано, еще раз перечитайте его и проверьте на грамматические ошибки.

Далее нужно разместить его на соответствующих сайтах. Я обычно размещаю только на Авито, и этого всегда бывает достаточно.

Предупреждаю, что рубрика «недвижимость» на Авито платная, стоимость размещения одного объявления сроком один месяц в разных регионах отличается и постоянно растет. В Новосибирске в феврале 2019 г. такое размещение стоит 359 рублей.

Объявление нужно размещать в утренние часы, чтобы его увидело большее количество ваших потенциальных арендаторов. На Авито постоянно добавляется большое количество объявлений и ваше может быстро затеряться, если вы его подадите вечером.

4. Выбор арендаторов

На аренду жилья всегда существует стойкий спрос, поэтому звонить по объявлению начнут сразу. Будут звонки как от потенциальных арендаторов, так и от риэлторов.

Если позвонил арендатор, нужно не только ответить на его вопросы, но и задать свои, возможно уже в процессе разговора окажется, что жилец вас не устраивает. Спрашивайте о составе и количестве жильцов, о наличии животных, если вы точно не хотите чтобы они жили у вас в квартире. Выясняйте всё, что вам покажется важным в процессе разговора.

Если позвонил риэлтор, это хорошо. Существуют предубеждения по поводу участия риэлторов в сделках с недвижимостью. Но в данном случае вам, как собственнику квартиры, риэлтор может помочь, а комиссию ему заплатит арендатор. Риэлтору задавайте те же вопросы – выясняйте, кого он вам хочет предложить в качестве арендаторов.

Если всё устроило, назначайте встречу. Как правило, потенциальных арендаторов несколько, первому сообщаю время, всем остальным предлагаю звонить через 30 минут после этого времени и предупреждаю, что они уже не первые. Номер квартиры сразу не сообщаю, вдруг человек передумает приходить. Арендаторы звонят, когда подходят к дому, тогда узнают номер квартиры.

При показе я предлагаю самим всё осмотреть, я при этом молчу, только отвечаю на вопросы. Если жильцам всё понравилось и они в целом понравились мне, тогда я им устраиваю настоящий допрос. Расспрашиваю об их жизненной ситуации, почему снимают квартиру, снимали ли раньше жилье, почему решили поменять место жительства. Подробно расспрашиваю о материальном положении. Мы ведь хотим заработать деньги, а не проблемы.

Стесняться в данном случае не надо. Люди будут пользоваться вашим дорогостоящим имуществом. И помните, вам предстоит долгосрочное сотрудничество, а оно должно быть взаимовыгодным и взаимоприятным. Убедитесь, что прямо сейчас у ваших будущих квартирантов есть деньги на оплату первого месяца. Если начинаются просьбы подождать с оплатой, лучше сразу расставаться. Значит, и в дальнейшем будут проблемы с платежами.

5. Подписание Договора

Если обе стороны готовы, подписываем Договор найма жилого помещения. Договор готовит арендодатель. В сети без проблем можно найти образец такого договора. Нужно его внимательно перечитать, добавить нужные вам пункты, например, о запрете животных, вписать свои данные и данные о квартире, распечатать в двух экземплярах.

Вместе с договором составляется передаточный акт, в котором перечисляется находящееся в квартире имущество. Например: диван синего цвета, телевизор Samsung, стол письменный светлый… И так про каждое помещение. В этом же акте записываются показания счетчиков на момент заселения квартирантов.

Если потенциальные квартиранты пришли с риэлтором, договор предоставит он.

Перед подписанием договора будущие жильцы должны изучить документы на право собственности на квартиру. Если собственников несколько, от каждого должно быть письменное согласие на сдачу квартиры в аренду. А вы внимательно изучите паспорта будущих жильцов.

Если на этом этапе всем всё понятно, нужно подписать договор. И в этот же момент квартиранты должны передать вам деньги за первый месяц. Скорее всего, они попросят написать расписку.

6. Финансы

О залоге, или иначе он может называться «депозит». В развитых странах принято брать залог в сумме, равной месячной плате за проживание. Залог возвращается в момент выселения арендаторов, при условии, что в квартире ничего не испорчено. Если же есть какие-то поломки, то из залога компенсируется восстановление. Залог хорошо мотивирует жильцов содержать квартиру в порядке.

В наших реалиях для потенциальных жильцов иметь при заселении двойную сумму бывает затруднительно, а если они пришли с риэлтором, то сюда приплюсовывается еще и вознаграждение риэлтора в размере 50%. То есть, при стоимости аренды, например, 20 тыс. рублей в месяц, в один момент они должны заплатить 50 тысяч – стоимость первого месяца, залог и вознаграждение риэлтора. Так что приходится идти на компромисс и сдавать жилье или совсем без залога, рассчитывая на порядочность жильцов, или брать минимальный залог, например, 5 тысяч рублей. Если будете брать залог, этот момент должен быть описан в Договоре – сумма залога, при каких условиях он не возвращается.

И о финансовых взаимоотношениях собственника и квартирантов

В большинстве случаев принято помимо основной арендной платы брать с жильцов оплату того, что используется по счетчикам, а именно: электроэнергия, холодная и горячая вода, водоотведение. По итогу месяца просите жильцов предоставить показания счетчиков и сами посчитайте так называемую коммуналку. Научите и жильцов делать это, чтобы все всё понимали и доверяли друг другу. Не надо поручать жильцам оплачивать коммунальные платежи, это трудно контролировать. Пусть передают вам арендную плату и сумму по счетчикам.

Интернет оплачивают жильцы, я предоставляю им данные личного кабинета провайдера, они сами выбирают нужный тариф и платят. Если случится такое, что интернет не нужен, лучше его заблокировать.

7. Дальнейшее взаимодействие с квартирантами

Ну вот, договор, наконец, подписан, деньги получены. Отдавайте ключи и ступайте домой. Теперь вы можете приходить в эту квартиру только по договоренности с жильцами. Моя принципиальная позиция – не входить в квартиру в отсутствии квартирантов. Мало ли что, еще обвинят в том, что я у них бриллиантовое колье украла. Ну разве что произошла авария какая-то, но и в этом случае надо получить их разрешение.

В сети попадаются рассказы о том, как хозяева в выходной день рано утром заходили в квартиру, открыв дверь своим ключом. Хорошо, если жильцы просто спали. Но кто-то написал, что они занимались сексом, когда зашла хозяйка и начала поливать цветочки. Ребята с головами спрятались под одеяло, и она их не заметила. Надо понимать, что такие визиты недопустимы.

Как правило, в договоре прописано, что вы имеете право проверять жилье один раз в месяц, не пренебрегайте этой возможностью. Сейчас в век пластиковых карт есть соблазн просто получать деньги на карту и не заморачиваться встречами с квартирантами. Но все же, не ленитесь приходить в квартиру один раз в месяц по предварительной договоренности и в присутствии жильцов. И не надо открывать дверь своим ключом, звоните в домофон.

Еще совет. Просите жильцов звонить вам, если вдруг в квартире что-то выйдет из строя, кстати, это прописано в договоре. Не должны они сами ремонтировать. Чтобы не получилось ситуации, когда квартирант сообщит, что он вызывал мастера по ремонту чего-нибудь, заплатил ему некоторую сумму, а теперь он требует эту сумму с вас. Такие вещи тоже трудно контролировать, то ли был ремонт, то ли нет…

В заключении хочу сказать, что при заселении вы видите людей впервые, так что возможны разные варианты развития ситуации. В интернете можно прочитать массу историй непорядочного поведения квартирантов в отношении хозяев квартиры. Скрыться с ключами оставив разгром в квартире и не заплатив коммуналку, это самое безобидное. Но мне везет, все наши жильцы оказывались порядочными людьми, с которыми не было никаких проблем. И в целом считаю сдачу в аренду жилья прибыльным и нехлопотным делом.

Если понравилась статья, поделитесь ею со своими друзьями. Появились вопросы или возражения, пишите в комментариях.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *